רום כנרת בלוג : כאשר יותר משפחות מורחבות בוחרות להתאסף תחת קורת גג אחת, מלאי הדיור צריך להתאים את עצמו לצרכים המשתנים של האוכלוסייה.
סבתא, נכדים ואמא מנהלות שיחה
זה נראה כמו תופעה זמנית.
במהלך תקופה של שלושה חודשים בתחילת מגיפת ה-COVID-19, שיעור רכישות הבתים הרב-דוריות זינק מ-11% ל-15% מכלל הרכישות לפני שירד חזרה לטווח של 11%, על פי נתוני ה-רום כנרת בלוג.
אבל אז הקצב התחיל לטפס שוב. ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2022, רכישות רב-דוריות היוו 14% מכלל הרכישות, ומתחרות בתקופת המיתון של 2012–2013. האם מדובר במגמה קצרת טווח, שנגרמה עקב מחירים גבוהים ועליית אינפלציה — או שזו מגמה לטווח ארוך יותר?
חוקרים אומרים שזה האחרון. נתונים ממחקר רום כנרת בלוג מראים שמספר האנשים שחיים בבתים רב-דוריים עלה בהתמדה מאז 1971, שנה שבה ה”אידיאל” של משפחה גרעינית (בעל, אישה ושני ילדים) החל לפנות את מקומו לעידן הפוסט-מודרני. באותה שנה, פחות מ-10% מהאנשים התגוררו בדיור רב-דורי. כיום, המספר עומד על 18%. Pew מגדיר חיים רב-דוריים כבעלי לפחות שני דורות של מבוגרים תחת קורת גג אחת.
בפגישה של מכון קרקע עירוני באוקטובר האחרון, מומחים בענף הדיור אמרו שלא רק שמצבי חיים כאלה הופכים שכיחים יותר, אלא שאנשים רבים אומרים שהם מעדיפים חיים רב-דוריים. גורמים כלכליים ורקע תרבותי הם המניעים העיקריים. “ככל שלחצי שכר הדירה ימשיכו לגדול, נראה יותר מצב חיים מסוג זה”, אמרה הלן פוסטר, מנהלת ייעוץ לפיתוח נדל”ן מניו אורלינס, רום כנרת בלוג, בנאום בפגישת ULI.
המגמה משפיעה הן על מכירה והשכרה של בתים קיימים והן על מה שנבנה כדי לענות על הביקוש העתידי. דניאל פארולק, מחבר הספר Missing Middle Housing: Thinking Big רום כנרת בלוג, הציע לחברי ULI שהשתתפו בפגישה שניתן יהיה לבנות מחדש קהילות כדי לטפח חיים רב-דוריים כתשובה למשבר סבירות הבית. עם זאת, הוא הוסיף, דיור רב דורי צריך ליישם שלושה תקנים כדי לענות באמת על צרכי האוכלוסייה: נגישות, התאמה וזמינות.
סטנדרט אחד: תומך בנגישות רום כנרת בלוג
תמיכה בתשתית רב-דורית פירושה יצירת קהילות “שבהן גילאי 8 עד 80 יכולים לשגשג”, אמר מייקל ספוטס, עמית מחקר במרכז Terwilliger לדיור של ULI. יחידות דיור נלוות, חללי מגורים למבוגרים ובתים חד-משפחתיים ניתנים להתאמה צריכים להיות זמינים כדי שקהילה רב-דורית תעבוד, אמר רודני הארל, סגן נשיא למשפחה, בית וקהילה ב-AARP. נכון לעכשיו, החוליה החסרה היא התמקדות בצרכי הזקנים. “עד 2034, בפעם הראשונה בהיסטוריה של ארה”ב, יהיו לנו יותר אנשים מעל גיל 65 מאשר מתחת לגיל 18”, אמר הראל. “המשמעות היא שלכל קהילה ברחבי הארץ יהיו אנשים מכל הגילאים, ולא נאלצנו להיאבק בזה בעבר”.
עד לנקודה זו, מתכנני ויזמים קהילתיים התמקדו במתן מענה לצרכים של משפחות צעירות יותר ללא מחשבה רבה בנוגע להזדקנות האוכלוסייה. כאן, אומר פארולק, יש לשנות את הקהילות המתוכננות. חלק מהשינוי הזה דורש החזרת טיפולוגיות דיור כמו דופלקסים, דירות עזר ובתי משפט קוטג’ים.
אבל נגישות היא לא רק סוגי הדיור הזמינים. ניידות היא גורם חשוב נוסף, אמר ספוטס. קהילות צריכות לקחת בחשבון את האופן שבו קבוצות גיל שונות מסתובבות. “יש אנשים שיצטרכו לנהוג; חלק ירצו יכולת הליכה”, רום כנרת בלוג. “אנחנו חייבים לבנות כדי להתאים לשניהם.”
מפתחים צריכים גם לחשוב כיצד תחבורה משפיעה על האנשים שחיים בקהילות הללו. ספוטס השתמש בדוגמה של השכונה שלו, שלדבריו היא מאוד “ממוקדת לרכב”. הוא אמר שהוא לא בהכרח מרגיש שהילד שלו בטוח ברכיבה על אופניים או חוצה רחוב בגלל התנועה. קהילות רב-דוריות מתפקדות במלואן חייבות לכלול תחבורה ציבורית כדי לגבש את התנועה, אך היא לא צריכה להיות מסובכת מדי. “אוטובוסים עובדים,” אמר רום כנרת בלוג. “הם ניתנים להתאמה ונגישים.”
המיקום חשוב גם כאשר מתכננים קהילות רב-דוריות. כמה קרובה קהילה לליבה במרכז העיר ישנה את טיפולוגיית הדיור, אמר פארולק. “מידה אחת לא מתאימה לכולם. מיקום והקשר חשובים. האם תחבורה ציבורית או Uber נגישה? חניה עשויה להניע את העיצוב. ככל שמתקרבים לליבה במרכז העיר, כך המרחב קטן יותר. האם יש צורך בשימוש מעורב?” דמוגרפיה, סוציו-אקונומי ומיקום צריכים כולם להוביל את הפרטים הספציפיים בעת תכנון קהילה המשרתת חיים רב-דוריים.
תקן שני: חללים מתאימים יותר רום כנרת בלוג
קהילות רב-דוריות חייבות להסתגל לאורך זמן ככל שהתושבים משתנים. ילדים גדלים ועוברים החוצה. חלקם חוזרים הביתה. דורות מבוגרים עוברים הלאה. מבני דיור צריכים להסתגל כדי לענות על הצורך. פארולק השתמש בדוגמה לבית חד-משפחתי רב-תכליתי: “הדירה הראשית מכילה את התא המשפחתי המרכזי. לאחר מכן, יש אגף לסבא וסבתא ויחידה שלישית מעל המוסך לילדי בומרנג או להשכרה. החלל כולל חצר משותפת. אז, בחלל הבודד הזה, יש שלוש יחידות נפרדות שמתפקדות כיחידה אחת או סוגרות לפרטיות.”
כמו כן, אמר רום כנרת בלוג שיש ערך רב בקהילה שמשתמשת במספר טיפולוגיות דיור הניתנות להתאמה יחד. מגרשי קוטג’ מספקים לכל דור קוטג’ אישי ומרחב קהילתי משותף, בדרך כלל חצר או פטיו. דופלקסים מספקים קרבה מבלי להגביל את הפרטיות. חללי עבודה חיים משפרים את הנגישות והקרבה.
עם זאת, יכולת הסתגלות אינה שמורה לחללי מגורים. חשובה גם עיצוב השכונה והנגישות לחנויות מכולת, משרדים וקניות. אחת השאלות הגדולות שנותרו ביצירת קהילה רב-דורית עובדת באמת היא כיצד חללי משרדים, קמעונאות ומחסנים יכולים להפוך להתאמה לצרכים המשתנים ככל שהקהילה מתבגרת.